江北流金家园物业用房被当作住宅出售 小区业主欲集体起诉开发商

 

“这些是业主签字同意起诉开发商的相关材料。”29日上午，重庆江北区流金家园小区物管办公室内，业委会负责人赵先生正整理着小区内三百户居民的签名，居民准备集体起诉开发商。而事情的起因，缘于小区物业用房竟然被开放商当作住宅出售。

如今，购房者拿着购房合同找到小区，要求物管公司让出住房，并将物管公司告上法庭;而小区业委会也联合小区业主，准备用法律武器维护自己的权益。

物管用房被当住宅出售?

“现在我们的工作开展也受到很大影响。”说话的人是流金家园现物管公司马主任，他坐在小区大门前与小区内晒太阳的居民聊天，脸上却写满无奈。去年12月的一件事，让整个物管公司面临无地可办公的局面。

去年12月22日，一位胡姓女子拿着购房合同找到流金家园物管中心，合同上标明所购房屋就是物管办公室所在房屋，合同上同时标注着该房屋为成套住宅。

物管办公室是物业用房，怎么被当作住宅用房出售?不仅物管工作人员感到惊讶，小区内居民感到十分惊讶。小区业主委员会负责人赵先生查看了胡女士出示的购房合同，合同显示对方所购住房的确就是物管公司所在房屋，也的确是开发商重庆市鸿恩寺实业发展有限公司将该房屋出售。

小区建成将近12年，为何这时物业用房变成了住宅用房进行出售?赵先生说，这让业委会和其他业主想起了两年前发生的一件事，他们认为开发商是有意为之。

2012年底，由于小区业主对原物管诺福特物业服务公司服务不满意，业委会重新聘请了新的物管公司，也就是如今的物管公司——重庆元有物业管理有限公司。

物业用房只进行了规划并未修建?

“《物业管理条例》里有规定，物业用房依法属于业主，他怎么能说卖就卖呢?”赵先生拿出一份去年一位业主与开放商签订的购车合同，合同中明确标注了该小区物业管理用房具体位置为A幢5号1-1和1-2号。

赵先生说，严格来说胡女士出具的购房合同实际上应该是是一份无效合同。“购房合同上写的地址为流金家园5号2单元1-1(原1-A5)号。”赵先生说，合同中说所的2单元在小区内并没有，也就是说这个地址本身就是无效地址题。

为此赵先生找到鸿恩寺实业发展有限公司，对方表示该套房屋并非物业用房，所以可以进行出售。赵先生提出，即使如今的物管用房并非登记的物业用房，开发商鸿恩寺实业发展有限公司在建房时也存在违规问题。

“当初小区一期并没有规划物业用房，二期进行了规划但却并未修建，只是约定俗成的将一期修建的A幢5号1-1和1-2号当作了物业用房。”赵先生说，这相当于是一个置换，如果没有物业用房当初就不能通过房屋审查。

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物业管理协会：业委会可进行反诉

重庆物业管理协会副秘书长、新闻发言人巫大德了解情况后表示，开放商这样的行为实际上是“狸猫换太子”，他建议小区业委会可以联合小区业主对开发商进行反诉。

巫大德表示，《物业管理条例》中明确规定，小区内必须修建物业管理用房，而该小区由于一期未修建物业管理用房，而二期规划中的物业管理房间实际上也未修建，反而是用一期房间进行替代，这与“一女两嫁”和“狸猫换太子”是一个道理，到头来小区内实际上并没有修建物业管理用房。

同时，巫大德表示，胡姓购房者起诉物业公司实际并无道理。“物业管理用房属全体小区业主共有，物管公司受业委会指定在此办公，所以如果要诉讼，诉讼主题也应该是业委会和全体业主，而并非物管公司。”

巫大德建议，业委会和小区业主可以对开发商的行为进行反诉。他认为开发商这样的行为，不管是从《物权法》还是《物业管理条例》看，都已经涉嫌欺诈。同时购车位合同中开发商标注的“该房屋为物业管理用房”也将成为反诉中有利证据。

律师：需要看是否为登记物业用房

重庆华之岳律师事务所律师田华岳介绍，首先要判断房屋是属于住宅用房还是物业用房，才能确定是否开发商出售房屋是否合理，而这应该以房管部门登记为准。

“要看小区建成时，小区内必须要有物业用房这一规定是否出台。”田华岳说，如果当初已经有相关规定，那么开发商修建房屋时就必须要修建物业用房，如果开发商在有规定的情况下并未修建，则是开发商违规，业主可维护自身权益。